La révision de loyer pour un bail d’habitation louée vide

La révision de loyer est l’un des temps forts de la gestion locative. La location d’une habitation non meublée ou le bail d’habitation louée vide est encadrée par la loi Mermaz en date du 6 juillet 1989. Cette loi a été mise en place pour protéger le bailleur mais également le locataire, notamment en ce qui concerne la clause sur la révision de loyer. En effet, dans la mesure où le locataire demeure souvent quelques années dans une même habitation, une indexation de loyer peut être faite tous les ans, mais dans une certaine limite prévue dans le bail.

La révision de loyer d’une location nue offre la possibilité pour le bailleur d’augmenter le loyer de son locataire

Cela en toute légalité, grâce à une clause prévue dans le bail d’habitation. En effet, ce genre de bail, ainsi que le bail commercial, prévoit très souvent une clause autorisant une indexation de loyer qui s’effectue chaque année.

La périodicité de la révision de loyer ne pourra intervenir qu’une seule fois chaque année

La date à laquelle s’effectuera la revalorisation sera en principe prévue dans le contrat de location, suite à un accord entre le bailleur et le locataire. Si le bail ne prévoit pas de date pour la révision, la date de la signature dudit bail sera retenue à cet effet. Il est interdit de procéder à une revalorisation de loyer, avant que la durée d’un an ne soit écoulée.

Par ailleurs, si le propriétaire bailleur a entrepris des travaux d’amélioration en cours de bail, il pourra également majorer le loyer selon l’article 17  de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 qui a été modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

L’absence de manifestation de révision du loyer venant du bailleur

Pour des raisons d’oubli ou autres raisons, il se peut que le bailleur n’exprime pas son besoin de faire réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet du bail. Dans ce cas, le bailleur sera considéré comme ayant renoncé à son droit d’application de révision de loyer, et ce, pour l’année écoulée.

Cependant, cette absence de manifestation ne pourra pas être considérée comme une renonciation à la clause de revalorisation du loyer, dans le cas où une clause dans le bail avait prévu une révision annuelle et automatique du loyer. Le bailleur pourra même réclamer un ajustement de loyer, mais dans la limite de 5 ans d’ « oubli ».

Pour éviter ces oublis, il existe certaines solutions de gestion locative pour le propriétaire bailleur, qui effectuent annuellement et automatiquement les révisions de loyer en fonction du dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee.

Mention obligatoire à mettre dans le bail

La « clause de révision de loyer » est une mention obligatoire à indiquer dans le bail de location si le propriétaire souhaite exercer son droit à la revalorisation annuelle de son loyer. En effet, l’absence de cette clause ne permet aucune possibilité pour le propriétaire d’effectuer une révision de loyer chaque année.

Il est donc préférable de mentionner de façon systématique une clause de révision dans tout bail d’habitation louée vide. Pour aider le bailleur à bien rédiger un contrat de location, sans omettre aucune des mentions obligatoires, il existe des outils en ligne qui facilitent ce genre de démarche.

L’Indice de Référence des Loyers (IRL)

L’augmentation de loyer dans un bail d’habitation louée vide ne devra pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers. Cet indice IRL a été créé par la loi n°2008-111 du 8 février 2008. L’IRL est fixé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, et ce sur la base des douze derniers mois. Cet indice est calculé et publié chaque trimestre dans le Journal Officiel par l’Insee.

Le calcul du nouveau loyer

Lorsque la date indiquée pour la révision de loyer  arrive à terme, il faut se référer au nouvel indice IRL publié au même trimestre de référence que l’indice pris en compte lors de la conclusion du bail.

Par exemple, si le bail a été conclu au mois de janvier 2014, l’indice IRL à indiquer dans le bail correspondra à celui publié pour le 3ème trimestre 2013. Quand la date de la conclusion du bail, et par conséquent la date de révision du bail, c’est-à-dire le janvier 2015, l’indice IRL du 3ème trimestre 2014 servira de base pour le calcul du nouveau loyer à appliquer pour l’année.

La formule pour calculer le montant du nouveau loyer révisé prend la forme d’une équation. Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, l’indice IRL fixé pour le 3ème trimestre 2014 est de 125,24 ; et l’indice IRL fixé pour le 3ème trimestre 2013 est de 124,66.

Indice IRL du trimestre en cours

Loyer révisé= loyer actuel x   ________________________________________________

Indice IRL du même trimestre de l’année précédente

Il est à souligner que le loyer actuel dans l’équation correspond au loyer hors charges. De plus, le nouveau loyer à appliquer sera arrondi à la valeur la plus proche.

Modèle de lettre pour demander la révision de loyer

Le bailleur pourra informer le locataire de sa volonté de procéder à une révision de loyer, conformément à l’indice IRL et selon la clause de revalorisation stipulée dans le contrat de location. Pour ce faire, le bailleur devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Voici un modèle de lettre à envoyer pour demander une révision de loyer.

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[Nom – Prénom du propriétaire]

[Adresse]

[Ville]

[Nom – Prénom du locataire]

[Adresse]

[Ville]

 

[Date]

Lettre recommandée avec Accusé de Réception

 

Objet : Révision annuelle du loyer en fonction de l’IRL

 

Madame, Monsieur,

 

Je vous informe que conformément au bail que nous avons signé le [date de signature du bail de location], le loyer est indexé sur la variation de l’Indice de Référence des Loyers (publié par l’INSEE) du [1er, 2è, 3è ou 4è] trimestre. L’indice du [1er, 2è, 3è ou 4è] trimestre [indiquez l’année] vient d’être publié et s’élève à [indiquer le nouvel indice IRL].

En conséquence, le nouveau loyer révisé d’établit à [indiquer le nouveau loyer].

Le calcul du nouveau loyer s’est effectué d’après la formule qui suit : Nouveau loyer = loyer hors charges x (nouvel indice IRL / Ancien indice IRL).

Je vous remercie donc de bien vouloir en prendre en considération pour le règlement de votre prochain loyer.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

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